ПонедельникПн, 22 июля 03:31
Сейчас +14 °C Утром +14…+17
USD$ 62,87 EUR 70,79

Эс­кроу для доль­щи­ков: к че­му при­ве­дет но­вая схе­ма финан­си­ро­ва­ния доле­во­го стро­и­тель­ства?

5 апреля 2019 года, 12:48

В течение трех лет Нижегородская область перейдет на новую систему финансирования долевого строительства. Кто выиграет от новой модели строительства? Как отреагирует рынок жилья? И исчезнет ли понятие обманутый дольщик — в материале РИА «Время Н».

Эскроу для дольщиков: к чему приведет новая схема финансирования долевого строительства?

На данный момент в Нижегородской области 6400 дольщиков и более 100 недостроенных домов. По каждому из них составлена «дорожная карта», идет поиск возможных решений.

Это те, кто в прошлом. Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков правительство РФ разработало поправки в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». В первую очередь изменения касаются самого механизма финансирования строительства такого жилья.

Согласно нововведениям, при покупке квартиры клиенты отдают деньги не застройщику, а банку на счет эскроу (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств). Финансовая организация блокирует средства и перечисляет их застройщику только после завершения строительства объекта недвижимости и передачи квартиры покупателю.

Данный механизм заработал в РФ с 1 июля 2018 года. Сейчас идет переходный период, во время которого застройщики еще могут использовать как старый метод — привлекать средства дольщиков для строительства жилья, так и пользоваться услугами банков, которые открывают эскроу-счета для клиентов.

По утвержденной правительством РФ дорожной карте, уже к середине 2019 года число сделок по новой схеме финансирования должно составить не менее 30% от всех договоров долевого строительства. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, таким образом, до конца 2020 года доля договоров долевого участия, заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

13 марта 2019 года в Нижнем Новгороде прошел семинар, посвященный новой модели финансирования строительства жилья. В нем принял участие замгубернатора Нижегородской области Сергей Морозов.

Он отметил в ходе семинара, что сфера строительства сегодня выходит на новый уровень и для Нижегородской области. Внедрение новой системы финансирования долевого строительства станет одним из приоритетов.

«Для правительства Нижегородской области приоритет — дать чувство безопасности нашим гражданам, которые вкладывают свои сбережения в жилье», — прокомментировал он.

Новый закон обезопасит дольщиков. Он обеспечит сохранность средств граждан на спецсчетах в банках. И даже в случае нарушения договора застройщиком, в частности, сроков сдачи объекта, выполнения обязательств по строительству и прочее, финансовый орган должен будет найти новую строительную компанию.

Кроме того, средства дольщиков застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Возмещение по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. В большинстве случаев этой суммы должно хватить обманутым дольщикам.

В любом случае дольщики получают гарантированное жилье или гарантированную компенсацию, что, безусловно, является плюсом. Но есть и подводные камни для дольщиков: о них мы поговорим позднее.

Что касается застройщиков, то для них условия ужесточаются. Теперь средства для строительства жилья придется занимать у банков, при чем целевой заем на строительство многоквартирного дома не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации, при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

В связи с этим проценты по договору могут быть включены в стоимость жилья, так как застройщик не будет строить себе в убыток. Это и есть тот самый подводный камень для покупателей, о котором мы упоминали ранее.

«Сейчас застройщик перестраивается на работу с эскроу счетами, поэтому им придется работать за собственные или за заемные средства. Раньше деньги дольщиков застройщик мог использовать по своему усмотрению: покупать стройматериалы, получать скидки и прочее. Сейчас им за каждую покупку нужно будет отчитываться перед банком, поэтому они не смогут как раньше получать какие-то скидки и соответственно не смогут уменьшить стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства. Соответственно, цена подорожает, и как таковой разницы в цене уже не будет на начальном этапе строительства и при сдаче дома, поэтому такой вид инвестиций как покупка новостройки для последующей продажи — уйдет в прошлое», — считает руководитель проекта «Домострой НН» Наталия Атьянова.

При этом не все застройщики смогут участвовать в процессе строительства, на рынок, как и прежде, допускаются только те, кто имеет опыт в создании многоквартирных домов не менее трех лет. При этом новая редакция закона дает послабления застройщикам. Общая площадь построенного жилья должна быть не менее пяти тысяч квадратных метров (ранее — 10 тысяч кв. м.).

Таким образом, вновь образованные компании на рынок не пустят. Строить будут только те, кто проверен временем.

«На сегодня мы очень часто слышим фразу — мы не знаем, будем ли мы дальше строить. Мы общаемся с порядка 40 застройщиками и из них нам так отвечают около 15-ти. То есть нововведения приведут к тому, что количество игроков на рынке строительства жилья сократится, соответственно, и количество предложений сократится, поэтому цена на квартиры опять же возрастет», — рассказала Наталия Атьянова.

Банки тоже пройдут «проверку на профпригодность» в долевом строительстве. Перечень банков, соответствующих необходимым требованиям, размещен на сайте Центробанка по состоянию на 1 июля 2018 года. В список входят 55 финансовых организаций. На сайте регионального правительства уточняется, что на территории Нижегородской области осуществляют деятельность 30 банков, имеющих право открывать счета эскроу.

«Добавлю, что явного спада в строительстве новостроек не планируется, так как заходят новые застройщики — из других регионов. Кроме того, сейчас есть тенденция, что застройщики перекупают друг у друга строительные площадки, работы на которых начались еще по старым правилам (законодательство позволяет продолжать долевое строительство по старой схеме — с привлечением средств дольщиков, если строительство объекта и договора долевого участия были заключены до нововведений. — Прим. редакции). Также сейчас происходит точечная застройка — строительство новых зданий в исторически сложившемся жилом микрорайоне», — резюмировала Наталия Атьянова.

Таким образом, новостройки в Нижнем Новгороде будут появляться, но на существенно новых условиях.

Текст: Милена Черевко

Смотрите также
Картина дня
Рекомендуем
Культура
Оксана Михеева — о III фестивале «Горький fest»
Кинорежиссер и генеральный продюсер фестиваля нового российского кино рассказала об отличиях мероприятия в этом году, программе мастер-классов и «звездных» гостях, которые приедут в Нижний Новгород.
Общество
Справочник грибника: ядовитые грибы и ягоды Нижегородской области
В середине июля на территории Нижегородской области наблюдается настоящий «грибной бум» — жители региона собирают большие урожаи грибов и все больше людей отправляются в леса, чтобы успеть набрать побольше белых грибов, подосиновиков, лисичек и других. Однако не стоит забывать об опасных дарах природы. «Время Н» расскажет, какие грибы и растения нельзя трогать ни в коем случае.
Общество
Иконы, феназепам и алкоголь vs свод таможенных правил
В Приволжском таможенном управлении напомнили, в каких случаях туристам необходимо заполнить пассажирскую таможенную декларацию.
Культура
Валерий Карпеев — об уникальной перекрестной фотовыставке в Нижнем Новгороде
Член Союза фотохудожников России рассказал о том, как будет проходить выставка Россия — Южная Корея.