Строим больше, цены выше, ипотека дороже — состояние нижегородского рынка жилья

7 сентября 2023 года, 17:08

Стоимость квартиры в нижегородской новостройке с 2020 года выросла на 70%.

После внезапного и внепланового повышения ключевой ставки Центральным Банком до 12% российские рынки жилья залихорадило. В одночасье были подорваны все тренды предшествующего периода. Оказались под угрозой срыва как программы строительства жилья застройщиками, так и планы улучшения жилищных условий миллионов граждан России. В дополнение к этому напомним, что следующее заседание Совета директоров Центробанка состоится 15 сентября. По заявлению главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, не исключено очередное повышение ключевой ставки.

Понятно, что все возникшие проблемы отразились и на нижегородском рынке недвижимости. Но сначала несколько цифр, характеризующих нижегородский рынок.

Согласно статистике, объем строительных работ в 2022 году в Нижегородской области увеличился на 30%, что на 5% выше общероссийских показателей. За пять лет в Нижегородской области построили 7,5 млн квадратных метров жилья. Но даже такие темпы не позволяют удовлетворить спрос нижегородцев на новые квартиры. Вполне справедливо эксперты делают вывод о том, что в городе отмечается дефицит нового жилья. Дело в том, что в итоговых цифрах вводимого в строй жилья учтен суммарный объем по Нижегородской области. Однако, большая доля этого объема приходится на индивидуальное жилищное строительство, а также на долю регистрируемых индивидуальных домов для обеспечения условия подведения газа. Доля многоквартирных жилых домов в общем объеме нового жилья составляет порядка 30%.

Число жителей, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, по оценкам специалистов, составляет 60%. Я считаю, что в эти цифры говорят о наличии большого числа нижегородцев, нуждающихся в жилье, мечтающих о его покупке, но не имеющих необходимых средств по уровню дохода, чтобы купить его даже по программам льготной ипотеки.

Некоторые эксперты убеждены, что вопрос обеспечения граждан жильем упирается в цену и в возможности. Надо только, говорят они, увеличивать количество домов, и тогда у нас возникнет приличная конкурентная среда, а цены станут нормальными. Увы, но цена формируется не количеством вновь построенных домов, а себестоимостью строительства и доступностью дешевых кредитов как для застройщиков, так и для населения. Да и проблема, на мой взгляд, в другом.

Я уже писал о том, что строительство жилья только для продажи никогда не обеспечит доступным жильем всех нуждающихся. Это утопия. Мировой и советский опыт доказывают это. Поэтому мировая практика обеспечения всех нуждающихся жильем показывает преимущество строительства общественного муниципального жилья для сдачи в аренду и развития программ индивидуального строительства. С одной стороны, аренда существенно дешевле покупки квартиры даже по ипотеке, а с другой — позволяет сохранить мобильность населения, что в современных условиях является одним из факторов успешного развития экономики.

При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры в нижегородской новостройке с 2020 года выросла на 70 процентов. Так, на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде в прошедшем августе средневзвешенная цена предложения квартир в новостройках по городу составила 145 427 рублей за квадратный метр. Подчеркну, что только за один месяц цена строящегося жилья в целом по городу повысилась на 3 863 рубля за квадратный метр. Очевидно, что по такой цене новое жилье остается недоступным подавляющему числу нижегородцев.

Крупные застройщики в конце прошлого года осознали, что цены предложений явно превысили покупательные возможности потребителей. И тогда по определенным позициям были объявлены так называемые «специальные цены». Проблема цены на новое жилье обсуждалась на конгрессе по недвижимости, который проходил в Нижнем Новгороде весной этого года. В ходе этого конгресса некоторые застройщики прямо признали, что оценивая риски наложенных санкций 2022 года, они существенно завысили цены на новое строительство.

Стоит ли удивляться, что ключевой фактор, обеспечивающий растущий спрос на жилье, — ипотечное кредитование. Так, по информации Волго-Вятского банка Сбербанка, общий объём ипотечных кредитов в Нижегородской области в 2022 году составил более 13,6 млрд рублей.

Существенный рост ключевой ставки неизбежно ведет к повышению и процентной ставки по ипотеке. А это значит, что вся выгода, которую давали госпрограммы в виде сниженной ставки по ипотеке, — съедается высокой ценой.

Первая естественная реакция рынка на решение центробанка — шок. А дальше идет резкое повышение спроса. Эту стадию некоторые специалисты характеризуют как ажиотаж.

Действительно, по данным аналитиков ЦИАН, повышенный спрос привёл к снижению средних сроков экспозиции — т. е. времени продажи квартиры. В среднем в конце августа он составлял 115 дней. Это на 7 дней меньше, чем месяц назад, а относительно начала года — на 17 дней. Прежде всего, в данном случае срабатывает желание реализовать покупку квартиры до повышения ипотечных кредитов. Это касается тех нижегородцев, кто уже имеет одобрение на получение ипотеки, а также тех, кто надеется его получить в самое ближайшее время. По свидетельству банковских работников, банки завалены заявлениями на оформление ипотечных кредитов. Кроме того, нижегородцы спешат вложить сбережения и тем самым спасти их от инфляции и критического падения курса рубля. Известно, что любая непонятная ситуация на рынке, предполагающая угрозу личным финансам, всегда провоцирует скорость принятия решения о покупке. Недвижимость хорошо проверенный и едва ли сегодня не единственный способ сохранить свои сбережения.

Результатом такого ажиотажного спроса стало затоваривание рынка. В Нижнем Новгороде в августе была зафиксирована самая низкая доля нераспроданного жилья среди городов-миллионников. По опубликованным данным, сейчас в Нижнем Новгороде строится 733,3 тыс. кв. м жилья, из них не нашло покупателя 387,4 тыс. кв. м, или 53%. Это самый низкий показатель среди 16 российских мегаполисов. При этом подчеркну, что доля непроданного жилья выше 50 процентов.

Спрос на новостройки упал, потому что по нынешней цене люди не готовы брать квартиры. Появляется угроза появления нереализованного жилья. В мире хорошо известна проблема городов-призраков, когда целые кварталы новостроек остаются нереализованными. Не в таких масштабах, но есть такие явления и в России. Приходилось читать истории россиян, которые оказались единственными жителями на весь большой человейник. Пишут, что проживание в таком формате похоже на картинки из фильмов ужасов.

Кто-то продолжает уповать на государственные программы поддержки рынка жилья. Действительно, госпрограммы сегодня оказываются единственным драйвером, который поддерживает новое жилье. Именно государственные программы, ставки по которым до сих пор сохранялись, и привлекают покупателей. Например, семейная ипотека, сельская ипотека, ИТ-ипотека и т. п. со ставками от 3 до 5−6,5%. Значит, делают вывод некоторые эксперты, и рынок недвижимости имеет резервы развития. Но это не так. Ведь стоимость квартир повысилась, а с ней и размер кредита повышается. И даже при прежних ставках ипотека становится непривлекательной.

По оценкам большинства экспертов, экономическая ситуация в Нижнем Новгороде такова, что сейчас рынок недвижимости упёрся в потолок возможностей и покупательских способностей. А всё потому, что ставки на ипотеку без программ господдержки, в частности, на вторичное жилье достигли 13,8%, а это астрономические и нереальные цифры для большинства нижегородцев, которые будут вынуждены вносить ежемесячный платёж.

Вскоре ажиотаж на рынке недвижимости успокоится. В принципе возникнет ситуация, когда ипотеку уже невозможно будет получить по старым ставкам, а на новых условиях её брать просто не получится. И рынок рискует перейти в стадию стагнации и застоя. В этой ситуации приходится принимать решения и застройщикам.

Большинство застройщиков понимают, что следующий этап развития рынка возможен только при снижении цен на новое жилье. В теории новое жилье должно быть дешевле вторичного. Это связано с тем, что при новом строительстве у покупателя есть целый ряд дополнительных расходов и рисков. Ему надо оплачивать аренду жилья на время строительства, ему надо платить взносы по ипотеке за жилье, в котором он не может еще жить, ему надо ждать завершения строительства (как известно, этот процесс может и затянуться), ему предстоит делать дорогостоящий ремонт и так далее. На российском же рынке вторичное жилье было дешевле нового на 15—20 процентов. Сегодняшнее повышение цен привело к росту цен на вторичное жилье и сделало его таким же малодоступным, как и новое.

Первые веяния уже есть. В августе некоторые нижегородские девелоперы объявили Черную пятницу для покупателей новостроек. На распродажу выставлены квартиры, апартаменты и даже загородные коттеджи. Сразу в пяти строящихся ЖК объявлены существенные скидки. Думаю, что нас в скором времени ждут и приятные снижения цен на жилую недвижимость. А это приведет к возрождению рынка недвижимости.

Автор: Александр Суханов